En los últimos años, tanto instituciones financieras públicas (Infonavit y Fovissste), como privadas (bancos, Sofoles y Sofomes) cuentan con recursos suficientes para ofrecer un gran número de créditos hipotecarios; mismos que han mostrado un comportamientos estable en sus tasas de interés durante los últimos años, las cuales han ido disminuyendo permanentemente, aunado a la competencia que existe entre las diferentes instituciones financieras, ha provocado una reducción en sus costos.

El amplio abanico de hipotecas que hay en el mercado puede crear confusiones a la hora de elegir, por eso en este blog te decimos cómo funcionan, cuánto cuestan y los criterios para detectar el crédito hipotecario más oportuno para ti.

Haz cuentas

Antes de acudir a solicitar financiamiento, es indispensable que conozcas bien dos cosas:

• Con cuánto dinero cuentas para el desembolso inicial requerido, que servirá para cubrir el enganche inicial, (que te solicitará cualquier entidad financiera) y pagar los gastos extras que se generan cuando te otorgan un crédito.
• Cuál es tu capacidad de pago mensual, es decir, qué porcentaje de tus ingresos te queda disponible después de cubrir tus gastos (fijos y variables).

El resultado de lo anterior te dará la pauta para saber cuánto puedes gastar y destinar a la compra de tu casa, sin poner en riesgo tus finanzas personales.

¿Cuánto capital inicial necesito?

Para saber con qué capital inicial debes contar considera, al menos dos cosas: el enganche y los gastos extras.

• Enganche. Es el porcentaje del valor total de la casa que no es financiado por la institución financiera (banco, Sofol, INFONAVIT, FOVISSSTE) y que deberás cubrir con recursos propios, ya sea con ahorros o un préstamo familiar. En México los bancos y Sofoles sólo financian entre el 80% y 95% del valor de la propiedad.

Considera que tener el enganche es requisito indispensable para que el banco o Sofol acepte otorgarte un crédito.

A diferencia del enganche, los siguientes tres rubros son costos por trámites que realizará la institución financiera y te las cobrará directamente:

• Comisión por apertura de crédito. Dependiendo cada institución puede ir desde el 1.75% hasta el 2.7% del monto de crédito solicitado.
• Investigación. La cuota promedio es entre $500 y $800 pesos. Esta investigación es relacionada a tu historial crediticio.
• Gastos notariales. Incluye los honorarios notariales y la gestión de cada uno de los trámites necesarios que comprueben que el inmueble que vas a comprar se encuentre libre de gravámenes, es decir, que no está hipotecado o embargado por terceros; que no existan adeudos de agua, predial u otros servicios.

El gasto notarial también contempla el pago de los derechos por registrar legalmente tu nombre como el propietario y el pago de impuestos por la compra.

Dependiendo la localidad donde se encuentre la casa, este gasto varia. El rango promedio es entre 6% y 8% del valor de la propiedad. La oficina notarial es asignada por el banco o Sofol.

• Avalúo Comercial. Es requerido por las instituciones financieras. Con este avalúo se estima el valor comercial de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación.

El banco o Sofol se basa en este documento para determinar el monto del crédito que te otorgará. Te financiará el porcentaje máximo que sus políticas lo permitan.

Por ejemplo, si la propiedad se está vendiendo en $1,000,000, pero el avalúo comercial dicta un valor en el mercado de $800,000 y el banco o Sofol presta hasta el 80%, en este caso te financiará el 80% de $800,000.

¿Cuánto puedo gastar mensualmente?

Ya tienes claro el dinero inicial que se requiere para conseguir un crédito, ahora necesitas saber con cuánto dinero mensual dispones para el pago de una hipoteca. Para esto, hay que calcular cuánto dinero disponible tienes al final del mes, que puedes destinar al pago mensual de tu crédito.

Los primero es poner en papel cuánto ganas. Suma tus ingresos netos mensuales (lo que recibes después de pagar impuestos).Considera en este renglón tu pago de nómina e ingresos complementarios como negocios e inversiones.

El monto de tus ingresos netos comprobables son uno de los requisitos que te solicitará el banco o Sofol para determinar cuánto crédito puede otorgarte.

Ahora bien, calcula cuánto gastas. Lista todos los rubros que te generan un desembolso mensual como, comida, educación, gastos de transporte, entretenimiento y ahorro.

Ya sabes cuánto ganas y cuánto gastas, pero ¿cuánto debes destinar a tu crédito hipotecario? El porcentaje idóneo es el 20% sobre el ingreso neto mensual y el tolerable es 30%.Te recomendamos no pasar del 25% de tus ingresos netos, pues así tendrás dinero disponible para algún imprevisto.

Como ves el tema de ingresos es importante, pero el de gastos lo es más. La regla de oro dice: no comprometas más de lo que tus ingresos VS gastos te lo permiten.

La compra de una casa o departamento, es la más importante de tu vida y en la que destinarás mayor porcentaje de tus ingresos, durante un período largo de tu ida, sin embargo, no significa que debas vivir “al día”, siempre debes tener dinero disponible para hacer frente a alguna emergencia.

Te recomendamos que te acerques con asesores inmobiliarios y/o hipotecarios profesionales, ellos te ayudarán a tomar la mejor decisión para la compra del inmueble, así como a decidir el apoyo financiero que requieras, considerando siempre, tu bienestar y el de tu familia.